Merkez Bankası tarafından aylık olarak hesaplanan ‘konut fiyat endeksi’ son yıllarda ilgiyle takip edilen bir gösterge. En son yayınlanan Şubat 2026 verilerine göre endeks son 1 yılda yüzde 26,4 artmış. Bu oranı tüketici enflasyonundan arındırarak elde edilen yıllık reel değişim ise eksi yüzde 3,9. Yani 1 yıl önce yapılan bir konut yatırımının getirisi negatif olmuş. Tabii ki bu bir ortalama değer ve doğru yer ve zamanda yapılan alımlardan pozitif getiri elde edilmiş de olabilir.
2023 seçimlerinin öncesinde uygulanan ultra-düşük faiz politikasının bir sonucu olarak kimsenin öngöremediği düzeylere çıkan konut fiyatlarında son dönemde reel anlamda bir gerileme olması aslında pek şaşırtıcı değil. Esas şaşırtıcı olan, fiyatlarda daha da büyük bir düşüş yaşanmamış olması. Kredi faizlerinin aşırı yüksek olduğu ve başta mevduat ve altın olmak üzere alternatif yatırım araçlarının iyi getiri sağladığı bir ortamda reel fiyatlar 4-5 yıl önceki düzeylere kadar gerilemiş olabilirdi. Peki, ülkemizde konut fiyatları neden yüksek kalmaya devam ediyor?
TCMB’nin yayınladığı nominal konut fiyat endeks değerlerini TÜFE ile düzelterek elde ettiğimiz ‘reel konut fiyat endeksi’nin uzun dönem grafiğine baktığımızda ilk olarak 2018 yılındaki Rahip Brunson krizi sonrasında artan kredi faizlerinin yol açtığı kısmi gerilemeyi gözlemliyoruz. Reel konut fiyatlardaki büyük artış ise 2021 yılında başlayarak 2023 ortasına kadar devam ediyor. Seçim sonrasında para politikasındaki değişimle birlikte başlayan düşüş trendi ise halen devam ediyor ve Haziran 2023’teki zirve değerden günümüze oluşan değer kaybı yüzde 20’ye ulaşmış durumda.
Mevduat ve kredi faizlerinin aşırı yüksek olduğu bir dönemde konut fiyatlarındaki nominal artışın devam etmesi ve reel düşüşün sınırlı miktarda kalmasının başlıca nedenlerinden biri büyük şehirlerin popüler bölgelerindeki konut arzının yeterli olmaması. Gerek küçük gerekse büyük ölçekteki kentsel dönüşüm projeleri bürokratik süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle yavaş ilerliyor ve bu da yeni konut arzını sınırlıyor.
Son 2 yılda konut kiralarının fazlasıyla yükselmiş olması yeterli birikimi olan ya da krediye erişebilen vatandaşları kira ödemek yerine konut satın almaya yöneltiyor. Bir konutun satın alma bedelinin yıllık kira bedeline bölünmesiyle elde edilen ‘kira çarpanı’ düşük kalmaya devam ettikçe çok sayıda aile için satın alma tercihi ağır basmaya ve konut talebini güçlü tutmaya devam edecek gibi görünüyor.
Konut fiyatları reel olarak ve dolar bazında hâlâ uzun dönem ortalamalarının oldukça üzerinde olsa da, mevcut fiyatlar büyük ölçüde kanıksandı. Günümüzden 5 yıl önceki fiyatlar hafızalardan silinirken, fiyatlar hep bu düzeylerde olacakmış gibi hareket ediliyor ve bu da güncel fiyatların devamına katkı sağlıyor. Ufukta görünen genel seçim öncesinde para politikalarının yine değişeceği ve konut fiyatlarının bir kez daha yükseleceği beklentisi de yaygın. Bu yüzden, özellikle yakın geçmişteki büyük yükseliş öncesi konut yatırımı yapmayanlar aynı hatayı bir kez daha yapmak istemiyor ve gayrimenkule yöneliyor.
Bu yazıyı 2-3 yıl önce yazıyor olsaydık yabancıların konut talebini de arz-talep dengesini bozan nedenler arasında sayabilirdik, ama son dönemde yabancıların Türkiye’den gayrimenkul satın alımları epeyce düşmüş durumda. Mevcut fiyatlar yabancılara pek cazip gelmiyor ve bildiğimiz kadarıyla gayrimenkul alımı karşılığında T.C. vatandaşlığı işlemleri artık daha sıkı bir şekilde yürütülüyor.
İnşaat maliyetlerindeki, yani malzeme ve işçilik fiyatlarındaki hızlı artış da fiyatları yukarı çeken bir diğer faktör. TÜİK’in açıkladığı ‘inşaat maliyet endeksi’nde son 4 yılda yaşanan artış oranı yüzde 375. Maliyetler neredeyse 5’e katlanmışken, fiyatların yaklaşık 7’ye katlanmış olması çok da şaşırtıcı değil.
TL mevduat faizlerinin uzun bir süredir yüzde 30’un üzerinde olması ve para piyasası fonlarının yıllık getirisinin yüzde 50’yi bulması tasarruf sahiplerine cazip ve risksiz bir yatırım alternatifi sunduğu için konut fiyatları üzerinde bir baskı oluşturuyor. Ancak yüksek faiz oranları sayesinde birikimler katlanarak büyüyor ve bir süre sonra yüksek fiyatlı konutlara erişim imkânı da ortaya çıkıyor. Ekonomi yorumcularına göre altın fiyatının tarihi zirvelerini aşmış olması da benzer bir ‘servet etkisi’ yaratarak konut fiyatlarına destek veriyor. Bu gerçekten de önemli bir faktör olabilir, zira ülkemizde yastık altında tutulan altının değerindeki artışın 100 milyar doları geçtiği söyleniyor.
Son dönemde bahsini sıkça duyduğumuz servet etkisinin nerede en güçlü olduğunu merak edip il bazında hesaplanan konut fiyat endeks değerlerine baktığımızda ilginç bir tabloylakarşılaşıyoruz. 2018 yılının başından bu yana konut fiyatlarındaki reel artış oranı İstanbul için yüzde 49,4 olarak gerçekleşirken, aynı oran İzmir’de yüzde 76,4, Ankara’da ise yüzde 108,1.
TCMB’nin 2025’in son çeyreği için yaptığı hesaplamalara göre İstanbul’daki konutların ortalama birim (metrekare) fiyatı 74 bin 100 TL. Ankara’daki birim fiyat ise 41 bin 300 TL. Yani iki il arasında halen önemli bir fark söz konusu ama Ankara’nın merkezden uzak olan ilçeleri hesap dışı bırakılırsa fark muhtemelen azalacaktır. Son yıllarda Ankara’nın konut fiyatlarındaki reel artışta İstanbul’u ikiye katlamış olmasını – daha kapsamlı bir çalışma yapmadan sadece servet etkisine bağlamak çok doğru olmasa da, burada dikkat çekici bir durum olduğu aşikar. Görünen o ki, artık İstanbul gibi Ankara’nın da ‘taşı toprağı altın’ olma yolunda hızla ilerliyor. Başkent Ankara’nın politik ekonomisini benden daha iyi bilenlerin bu konudaki yorumlarını duymak isterdim.
Prof. Cem Başlevent
İstanbul Kültür Üniversitesi
İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi
